2013年上半年，时值两会召开前夕，中央出台“国五条”，随后二套房限购、限贷、央行利率调整，同时房产税呼之欲出。而近期，业内对央行调高房地产贷款利息的预期不断增强。楼市销售的持续低迷，在当前中国楼市，资金紧缺，已经成为了地产企业的普遍现象。

  作为房地产行业的新贵——商业地产是否还能风光无限？

  商业地产的真正崛起，是在2005年。住宅市场发展越来越成熟，利润率保持在了一个相对稳定的水准。国内生产、生活消费经济水平的提高，商业地产成为了房地产又一座大力发掘的金矿。

   即使现在来看，商业地产似乎仍是一座取之不尽的金矿。在如火如荼的中国楼市“黄金十年”，的确有不少房地产企业率先从中掘到了财富，可正当商业地产的高潮即将到来之时，08年全球金融危机爆发，中国房地产业突然遭到了当头一棒。从00年开始的大牛市，到了08年底、09年年初似乎眼看就要戛然而止。

   在艰难度过了08、09两年后，楼市行情似乎并未出现掉头向下的趋向，反而形成一个盘整态势，在盘整中偶尔还有回暖，即使2010年中央出台了号称史上最严厉的楼市政策——“百日新政”，除了在市场预期中形成了一定的反应，但实质上依旧没有对行情形成有力打击。

  可是，时至今日，似乎房企的日子并没有好过起来，反而资金链越来越紧张，缺钱、钱荒开始蔓延，这种景象已是愈演愈烈，一发不可收拾。

  中国房企的“钱荒”现象

   2012年6月21日，在港交所上市的中国地产企业恒大港股（03333.HK），在交易时间段盘中放量暴跌，最大跌幅超过17%，收盘跌11.38%，次日再度下挫，以下跌3.38%收盘，两日累计跌幅近15%。

   仅仅凭借一份错漏百出的分析报告，轻易地得出一个企业资不抵债的结论，Citron就轻易地在两天之内让恒大股价暴跌，成功做空。此次事件，是自08年至今为止，国内房地产企业因资金负债问题所造成的影响力最大的一次事件。

  随后绿城、碧桂园纷纷被媒体曝出流动资金紧缺的窘境。恒大、绿城、碧桂园事件，就是当前中国房地产业的缩影，资金链紧张，危机四伏。

   如果把房企的困境归咎为国内经济遭受全球金融风暴的波及而导致楼市的不景气，其实并不正确，至少不完全正确，因为房企的资金链问题，并不只是存在于当前这个时段，事实上，即使是这一轮10年大牛市里，依然有因为资金链断裂最终倒下的企业，比如赫赫有名的顺驰地产。

  顺驰的地产神话背后，是资本运作的神话。原本用于一个项目开发建设的资金在几个项目中来回运作，使得企业在几年内迅速扩张，占领大量市场份额。这种资金运作脆弱且危险，中间环环相扣，稍有不慎满盘皆输。而为了迅速扩张，高昂的拿地成本，高昂的财务成本，大肆占用他人资金，消耗着企业自身的信誉。最终，压垮了企业。顺驰的成功依靠的是这种极端激进的资金运作，而最终又死于这种模式。

   2006年9月5日，顺驰地产被港企路劲基建正式收购。曾经在中国风光一时的地产大佬，无论其崛起还是倒下，都充满着戏剧性与突然性。

  2000-2009年，中国房地产“黄金十年”，市场太过火爆，发展商只要有地，那就意味着巨大的利润，因为卖方市场，融资不是问题，因为卖方市场，只怕没货不怕没买家。

  脆弱的资金链在大牛市行情中被掩盖，房企眼中，只有不断地扩张，不断地抢地，为了巨额的利润承担了高风险而不自知。钱荒的背后，是发展商，追求极度扩张、暴力增长，财务结构上负债率过高，导致资金链极端脆弱，不堪一击。当市场略有风吹草动，企业生存便摇摇欲坠。

  钱荒，对于谨慎发展的房企，在任何时候都不是问题，而对于那些急功近利的企业，在任何时候都是问题。只不过在市场低迷的时候，更为明显。

  商业地产何去何从？

   商业地产，是整个房地产行业的组成部分之一，在宏观市场整体回落的时候，商业地产不可能独善其身、一枝独秀，尤其是当这种市场的回落并非是局部性、暂时性的，这也就意味着当楼市的行情大势走向低迷之时，商业地产同样会随之回调。

  上世纪90年，中国拉开了住房制度改革的大幕，走上了房地产市场化的大道。从这个时点开始至94年，造就了中国房地产市场的第一轮牛市。在楼市最火爆的时刻，东南亚金融危机突然爆发，波及国内，中国广西北海、海南这两个当年最为疯狂的楼市一夜之间突然崩盘，震惊中央。而就在此之前，海南的楼价在当时已经突破万元大关。之后全国房地产市场陷入萧条，经历了长达五年熊市，直至99年年底、00年初才最终确认底部。

  从住宅市场的发展轨迹，是可以探寻到商业地产的未来趋势，因为历史惊人的相似。同样的金融危机，上一次，是局部的危机，这一次，是蔓延全球的危机；同样的楼市问题，上一次，只是海南与北海两个地区，这一次，却是遍及全国的楼市。

  上一次，是住宅产业，这一次，则是商业地产。相比住宅，商业地产是一种纯投资性物业。商业地产有比住宅更高的利润，更多样灵活的运作模式。但是，商业地产的开发对发展商资金的需求更高。同时，商业地产没有刚需，不可能如住宅那样，充分享受人口红利带来的巨大利益。

  住宅与商业地产还有一个重要的本质区别在于，住宅产业涉及国计民生，当住宅产业遭遇危机时，其影响面覆盖到普通民众的日常生活，政府不得不做出相应扶持以保证经济正常运转。相比之下，政府对商业地产的调控则更具灵活性和自由性。这也就意味着在操作层面上，商业地产所面临的政策性风险更大。

  以上种种，都证明了商业地产的发展商必须具有更系统的知识面、项目运作的专业度、对全局的把握和精确的市场预判。但是反观目前国内的房地产企业，做商业如做住宅，简单、粗糙，纯粹追求短期利益，赚现钱卖完了事，完全忽略了商业地产所面对的是更精明、更专业的投资客、经营户。当客户的日趋成熟与谨慎，这类房企终将被淘汰。

  当牛市走向尾声，理性代替疯狂，那些用低端手法运作商业地产的房地产企业终将被淘汰。当前的国内楼市，大多数的商业地产商，都是这类。很显然，从这个层面来看，商业地产也将会面临一个严峻的局面。

  对于住宅产业，商业地产对于资金运作有着更高的要求，一个资金运作不过关的商业地产商，迟早是要被淘汰出局。同样，钱荒对于商业地产而言，也不过就是一次大浪淘沙，真正优秀的企业必将脱颖而出。

   在中国，成立五年以上的房地产开发企业一定经历过08年那段刻骨铭心的时刻。08年，是中国房地产企业最为艰难的时刻，如果没有政府的巨额资金投入、政策支持、银行资金支援，恐怕中国的楼市在那个时候就已崩盘。

  市场很仁慈，给了五年的时间让我们做好准备面对变局，而真正有远见卓识的房地产企业，其实早已做好了准备。